왜 직영건축인가?
직영건축(直營建築)은 집을 지으려는 건축주가 직접 건축회사(시공사)처럼 건축을 하는 것입니다.

이해하기 쉽게 예를 들면 직영건축주는 다양한 악기가 모여 아름다운 음악을 만들어 내는 오케스트라의 지휘자쯤으로 이해하시면 될 것입니다. 지휘자(건축주)가 다양한 악기의 연주자(공정별 건축업자 및 인부)들을 잘 지휘(안내 및 지시)해서 아름다운 음악(준공 떨어진 건축물)을 만들어 내는 것이죠!

현재 소규모 주택건축 시장에서 가장 큰 문제점은 건축주가 스스로 지휘봉을 잡지 못한다는 것 입니다.
건축주는 그 건물을 지으려는 사업주이며, 여객선의 선장이기 때문에 많은 권한이 있지만 지금의 주택 시장에서는 건축주는 돈만 지급하는 사람이고 공사에 대한 주도권은 시공사가 갖게 되어 버렸기에 많은 문제가 발생하는 것입니다.

이렇게 된 이유는?

1) 건축이라는 것이 전문 분야인 관계로 건축주가 처음부터 참여할 의지가 없으며
2) 가능한 빨리 지어야 하는 시공사 입장에서는 건축주가 건축에 관여하는 것을 못 마땅하게 여기고 있으며
3) 혹시 아마추어가 잘 모르고 관여했다 망칠 수도 있다는 두려움 때문에 전문 시공사에 맡기는 것이 일반화 된 것입니다.

위의 3가지는 전부 NO 입니다.

이제 건축주가 지휘봉을 잡어야할 시기가 되었습니다.
건축주만큼 집 짓는 것에 대해서 진지하고 고민하며 집을 짓는 사람은 한명도 없습니다(심지어 가족도). 시공사 입장에서는 쉽게 생각하는 부분들도 건축주 입장에서는 수십번, 수백번 고민되는 부분들이며, 이렇게 고민하고 신경쓰며 집을 지어야 원하는 집을 지을 수 있는 것입니다. 그런데 지휘봉을 다른 사람들에게 주어버린다고요???

세상이 하루가 다르게 변하고 새로운 자재들도 많이 나오고있는데 시공방식은 몇 십년전 그대로 이어지고 있으며, 이상하게 건축주는 저녁에 몰래 현장을 둘러봐야 하는 상황인데 이것이 정상 일까요?

그렇다고 모든 건축물을 직영으로 지을 수 있는 것이 아니니 직영을 할 수 없는 건축물은 법적인 자격을 갖춘 시공상에게 의뢰하는 것이 좋지만, 이 경우도 건축주가 조금만 공부를 하고 관심을 갖는 다면 더 좋은 건물로 지어질 것입니다.

직영건축은 연면적 60평(200m2)이하만 가능합니다. 만약 연면적이 60평이 넘어가면 종합건설 면허는 가진 업체가 시공을 해야 합니다. 즉, 연면적이 60평 이상인 건축물(지하 서비스공간 포함)은 직영으로 지을 수 없는데, 그래도 직영으로 짓고 싶으면 골조만 종합면허를 가진 건설사에 의뢰하고 나머지는 직접 직영으로 짓는 편법(?)을 쓰기도 합니다.
그리고 건축물이 2동 이상인데, 각 건축물의 연면적의 합계가 60평 이하라면 직영으로 건축이 가능합니다. (예, A동 40평, B동 50평, C동 55평인 경우 직영건축가능)

아래는 왜 직영으로 건축을 하는 것이 좋은지에 대해서 몇 가지 정리해 보았습니다.

1) 생각보다 많은 금액이 절약됩니다.

건축면적에 따라 다르지만 40~50평(연면적)의 면적에 중상수준의 철근콘크리트 주택을 직영으로 건축하면 최소 1억원, 최대 2억원을 절약 할 수 있습니다.

2) 고급자재를 사용할 수 있고, 최소한 바가지는 안 쓴다.

직영으로 건축을 하면 직접 자재를 구매하고 인건비를 지급하면 되기에 최소한 바가지는 쓰지 않습니다.
처음에 직영으로 건축한다고 하면 건축업자도 아니기에 자재를 살 때 "업자보다 비싸게 사야 하지 않을까?" 하고 걱정을 하지만, 견적을 받고 진행을 하기에 그럴 염려는 없습니다.

더불어 크게 비용 차이가 없는 고급자재를 사용할 수 있어 집의 퀼리티가 높아집니다.
만약 시공사를 통한 건축일 경우 건축주가 지정을 해 주지 않으면 시공사 입장에서는 조금이라도 싼 자재를 구입하려고 하는 것은 일반적이고 자연스러운 현상 입니다. 계약된 건축비에서 조금이라도 이윤을 더 남길 수 있는 합법적인 방법은 자재와 인건비 밖에는 없으니까요. 그런데 그 많은 자재를 전부 지정해 줄 수 있을까요?

3) 사기당할 확률이 없어진다.

집을 지으려고 알아보면 건축사기에 대한 얘기를 가장 먼저 접하게 됩니다. 집지으면 10년 늙는다는 말고 함께요……. ㅎ
그리고 건축주들이 시공사를 선정해 계약할 때 가장 고민과 걱정을 하는 부분이기도 하고요.

건축에서의 사기라고 하는 상황을 보면 일반적인 사기와 다른 부분이 있습니다.
건축에서의 사기는 일반적인 사기처럼 처음부터 사기칠 작정을 하고 접근하는 경우는 많지 않지만, 건축과정에서 여러 가지 이유로 공사가 중단되거나 추가비용이 발생되어 부실공사로 이어져 사기로 인식되어지는 경우가 많습니다.
건축주 입장에서는 이 모든 것을 사기 당했다고 표현하지만 엄밀히 말하면 사기에 해당되어 법적으로 구제를 받을 수 있는 케이스는 극히 일부이기에 이런 일에 휘말리게 되면 10년 늙을 수밖에 없습니다.

혹시 이런 생각해 보셨나요?
시공사를 선정해서 공사를 진행하는 중간에 갈등이 생겨(예, 설계변경에 따른 추가 비용 문제나 시공법 갈등, 싼자재사용 고집 등 매우 많음) 중간에 공사가 중단되어 버리면 어떻게 할지에 대해서요?
이때 건축주는 미칩니다. 하루에 1년 늙습니다. 법적으로 해결도 안 됩니다. 남의 현장이기에 중단된 공사를 맡아서 할 업자도 없겠지만 내집이라도 시공을 맡겼기에 현장의 장비 하나라도 손대면 건축주는 졸지에 도둑이 되어 버릴 수도 있습니다. 실제로 이런 경우 많습니다. 악덕 건축업자들이 법의 취약점을 잘 알거든요.

그러나 직영으로 집을 지으면 이런 걱정은 없어집니다. 공정별 시공업자와 갈등이 생겨 일을 못하겠다고 하면 그날까지 일한 일당을 주고 다음 날 다른 업자를 불러 일을 시키면 되거든요.

4) 근로자 임금체불로 유치권등의 분쟁이 없어진다.

건축주는 모든 비용을 시공사(건축업자)에 지불했음에도 불구하고 이 시공사가 근로자에게 임금을 지급하지 않고 자취는 감추어 바람에(의도되었건, 의도되지 않았건) 근로자들이 임금을 받지 못해 건축주에게 돈 달라고 찾아오는 일이 건축현장에서 의외로 많이 발생하고 있습니다.

이런상황이 되면 건축주로써는 난감할 수 밖에 없습니다. 체불임금이 많은 경우 "공사비 체불로 유치권 행사 중"이라는 빨간색 현수막이 내 집에 붙는 경우가 생길 수도 있습니다.
이런일이 많다 보니 경험있는 근로자는 시공사가 아닌 건축주에게 직접 일을 받는 것을 선호하는 편입니다. 건축주는 돈을 떼어먹고 사라질 일이 없으니까요.

50~60대 남성들의 시청률이 놓은 MBN의 `나는 자연인이다`라는 TV 프로그램을 보다보면 건축쪽에서 일을 하다 업자들부터 임금을 떼인 경우가 너무 자주 발생해 사람을 믿지 못하고 싫어서 산으로 들어왔다는 이야기가 자주 나오는 것만 봐도 건설현장에서 이런 일들이 얼마나 빈번하게 일어나는지 알 수 있을 정도입니다.

5) 하자를 최소화 할 수 있습니다.

시공사를 통한 일괄도급의 공사라면 시공사는 빨리 건물을 완공해야 비용이 줄어들고 다른 공사를 할 수 있기에 가능한 빨리 끝내려고 합니다. 즉, 공사기간은 시공사의 수익률과 직결되기에 다소 무리하게 진행되는 경우가 많습니다. 이 무리한 공사는 결국 부실공사로 이어질 확률이 높기에 무리한 공사는 하자의 확률이 높아 질 수밖에 없는 것이죠.

그러나 직영으로 집을 지으면 건축주가 마음대로 일정을 조정할 수 있기에 한 공정이 끝나면 다음 공정이 시작하기 전에 하자의 위험이 있는 부분을 충분히 보완할 수 있어 하자를 최소화 시킬 수 있습니다.
또한 단열재 틈사이 단열폼 충진이나 방수공사 등은 단열과 방수에서 매우 중요한 부분인데 건축주가 꼼꼼하게 해야 2~3년 후 발생할 하자도 발생하지 않는다.

6) 변경하는데 눈치를 보지 않아도 된다.

시공사를 통한 공사를 하면 제일 답답한 부분이 중간에 변경요청을 하면 질색을 하며 안 된다고 하거나 많은 추가 비용을 요구한다는 것입니다.
집을 짓다보면 변경할 부분이 나올 수밖에 없는데, 변경을 하려면 온갖 눈치를 봐야 하고 갑자기 <갑>이 <을>로 바뀌어 버립니다. 이대로 가면 분명 후회할 것 같기에 변경해야 하는데 그게 쉽지 않습니다.
아버지를 아버지라 부르지 못했던 홍길동처럼 내집을 내 맘대로 변경할 수 없는 건축주의 심정은 아무도 모르고 아마 홍길동만 알 것입니다.

그리고 거의 모든 시공사는 건축주가 현장에 자주 나오는 것을 매우 부담스러워 하는 편입니다.

그러나 직영으로 건축을 하면 준공에 문제가 되는 큰 변경이 아니면 얼마든지 눈치 보지 않고 변경해서 집을 지을 수 있습니다. 이렇게 집을 지으면 집을 짓고나서 만족도가 높아집니다.

7) 내집의 사용설명서를 만들 수 있다.

만약 시공사를 통해서 집을 지었을 경우 집의 구조를 전혀 알 수 없어서 천장에서 물이 새거나, 결로가 생기거나, 하수구가 역류 할 경우 어디에서 어떤 문제 생긴 것인지 원인을 알 수 없기에 매우 답답합니다.
다행이 집 지은지 얼마 안 되어 시공사에 연락하니 와서 원인을 찾아 대처를 해 주면 다행이지만요…….

직영으로 건축을 하면 건축주가 각 공정별로 사진을 찍어 놓고, 도면에 표시해 놓으면 집에 문제가 생겨도 원인을 찾기 쉬워 대처하기가 좋습니다.
즉, 내집에 대한 사용설명서는 건축주가 제일 잘 알고 있기에 문제가 발생되면 대응도 쉽고, 부실한 부분이 어디인 줄도 알기에 집을 관리하기에 유리합니다.

시공사는 몇 년 후에 하자가 발생할 부분이 어디일지 예상을 하고 있지만 그냥 넘어가 버립니다. 2~3년 동안만 하자가 생기지 않으면 되니까요. 2~3년 후에는 담당자가 퇴사해 있을 것입니다.

컴퓨터를 켜고 집을 지을 때 공정별로 찍어 두었던 1,000여장의 사진이 내집 설명서가 됩니다. 이 사진을 보며 건축주는 하자(문제)가 생길 부위를 미리 기다립니다. 그런데 시공사에서는 절대 내집 사용설명서를 만들어 주지 않습니다. 아니 만들지도 않으며 오히려 사진으로 남기는 것을 꺼려 합니다. 증거가 될 수도 있으니까요.

8) 최근 미친듯이 오른 건축비로 부담되시거나 금리인상으로 대출이 걱정이 되신다면  직영건축도 좋은 대안이 됩니다.

요즘 러시아-우크라이나 전쟁(2022년 2월 24일) 후 갑자기 인상되는 원자재 값의 인상 및 인건비 상승으로 인해 건축비용이 1년 전에 비해서 거의 30% 정도가 인상되었습니다.

석유 값이 올랐다고 주원료가 석유인 단열재 값이 오르고, 시멘트 가격이 오르고, 페인트 가격이 오르는 등 전쟁의 여파로 건축비용이 미친 듯이 올랐으니까요. 예전에 6,000원하던 현장 배달도시락 값도 요즘은 8,000원, 심지어는 9,000원까지 하고 있을 정도니까요.

1년 전만 해도 철근콘크리트구조 중상급 주택의 평당 건축비가 700~800만원 이었다면, 지금은 1,000만 원 부터 시작하기에 건축주분들의 고민이 깊어 질 수밖에 없을 것입니다.

전쟁이 일어나기 전인 2021년도에는 철근 값이 폭등해 건축을 주저하다 2022년으로 미루었던 분들이 갑자기 전쟁이 일어나 치솟는 건축비용에 집을 짓지 못하고 망연자실하면서 2021년에 시작하지 못한 것을 후회하는 건축주분들을 많이 만나 보았습니다.

이런 상황이다보니 조금 더 기다리는 것 이외에는 다른 대안이 없어 후회와 고민만 하고 있는 것 같습니다. 문제는 전쟁이 끝난다고 헤도 한번 오른 자재 가격은 전쟁이전의 가격으로 돌아가지는 않을 것이 뻔하고, 대한민국이 선진국으로 진입하면서 인건비는 지속적으로 상승할 것이라는 현장 분들의 의견이 많은 것을 보면 건축비가 많이 올랐다고 더 기다리기 보다는 지금이라도 바로 건축을 시작하는 것이 그나마 현명한 판단일 것입니다.

자, 그렇다면 집을 짓겠다고 계획했을 때 잡았던 예산보다 몇 억이 더 소요되는 현 시점에서 한정된 예산으로 집을 짓기 위해서는 어떻게 하는 것이 가장 좋은 방법일까요?

첫 번째 방법은 건축의 규모를 줄여 짓는 것이고,
두 번째 방법은 계획했던 자재보다 조금 저렴한 것을 선택 하는 것이고,
세 번째 방법은 직영으로 건축을 하는 것입니다.

아마 위의 3가지 방법 중 많은 건축주님들께서는 첫 번째와 두번째 보다는 세번째 방법에 더 관심이 갈 것입니다. 누구나 꿈속의 집을 버리고 현실적인 다운그레이드된 집을 바라지 않을 테니까요.

그러나 직영건축을 아무나 할 수 있는 것이 아니니 먼저 <직영건축 적성검사>를 해 보시고 나에게 직영건축의 적성이 맞는지를 먼저 확인해 보시고 고민하시기 바랍니다.

만약 직영건축이 적성이 맞게 나온다면 무조건 건축 공부를 많이 하신 후 직영에 도전해 보세요. 공부 안하신 상태에서는 직영건축은 무모한 도전이 될 수도 있으니까요.